onsdag 24 februari 2016

Därför kraschade bomarknaden 2016 - Huspriserna rasar

Jag vet inte om bomarknaden kommer krascha 2016, eller om den kommer krascha vid något senare tillfälle, eller inte krascha alls. Det vet ingen, inte ens speciellt inte Stefan Ingves. Men alla gillar att ha en åsikt, undertecknad likaså. Och få ämnen engagerar och berör såsom bomarknaden gör, vi svenskar älskar vårt Hemnet och stigande huspriser.

Och det här med att prognostisera makroekonomi är omöjligt, det är ett system med alltför många ingångsvariabler. Ekvationen är omöjlig att lösa (enligt matematisk analys i flera variabler), det finns för många kombinationer av vad som skulle kunna hända, världen är alltför sammankopplad. För att modellera lilla Sveriges ekonomi skulle man behöva modellera hela världens (vilket är ännu omöjligare). Men nog om det, alla gissar, speciellt centralbankirerna så här kommer min övergripande teori varför huspriserna kommer rasa:

Därför: Bolåneräntorna kommer gå upp ordentligt

Huspriserna har gått upp av en mycket enkel anledning, räntan har gått ner. När räntan är låg kan man betala räntor på stora nominella lånebelopp. Men när räntan är låg blir mindre ränteförändringar stora förändringar i kronor och ören, då folk har lån på stora nominella belopp.

Ta en exempelfamilj som har lånat 6 miljoner kronor att köpa drömhuset på Lidingö eller vad det nu kan vara. De betalar troligtvis 2% i ränta, kanske något mindre, dvs 10,000kr per månad i runda slängar + amorteringar. Tänk om räntan gick upp till 5%, en nivå som inte alls är otänkbar med historiska mått mätt, 25,000kr per månad i ränta mao. Troligtvis har familjen råd med även den nivån, men det skulle bli betydligt mindre pengar över varje månad. Dock, än viktigare, om räntan var 5% när de köpte sitt hus hade familjen troligtvis inte tagit ett lån på 6 miljoner kronor. De hade troligen varit benägna att köpa ett mycket billigare hus. Denna mekanik kommer att fälla huspriserna. 

Men varför skulle räntorna att gå upp? 

Min gissning är att inflationen kommer vara fortsatt låg, att centralbankens ränta kommer vara fortsatt låg men att kreditrisken i vår ekonomi kommer att öka kraftigt. Kreditrisken är att lånetagare inte kan betala sina lån. När risken att ge ut lån ökar så är bankerna tvingade att höja räntorna för att kompensera kreditförluster. 

Vi har levt på lånade pengar. Jag tror på en djup kommande recession, och är enig med: "sell everything whose value only exists as a result of confidence in central banks." - Läs om det här

PS Håll koll på räntorna, Comprisers jämförelse är bra. DS


Inga kommentarer:

Skicka en kommentar